按揭種類 Maggie Yam 22 7 月
買樓時，一般來講，當然最好係支付20％或更多的首期。但假如您的首期只有低於20%，高收入，冇首期，又想馬上置業的話，你可以以最少5%的首期置業。要留意的是，根據政府規定，你必須額外購買按揭保險，以防止您無法還款時保護貸款公司。不過，您可以將按揭保險費一筆過直接加在您的抵押貸款內。
政策規定，如果您所購置的自住房房價低於$50萬以下的話，您的最低首期為5%。但假如你的房價高過$50萬，又低於$100萬時，前$50萬會以5%來計算，高於$50萬的部分則會按10%來計算。計算如下：如果你想購買的房價為$60萬，你最低的首期為: ($500,000 x 5%) + ($100,000 X 10%) = $25,000+$10,000 = $35,000，所以最低首期為$35,000。當然，假如你能支付的首期愈多，您所需要額外購買按揭保險就會愈低。
按揭貸款小知識 Maggie Yam 22 7 月
買樓前的第一件事，應該先衡量自己可以借到多少貸款金額。一般買家，特別係首次置業人士，第一步應該係透過網上或與貸款專員溝通，進行非正式貸款資格初審（Pre-Qualified）。初審的意思係指，透過您提供的收入、資產及債務等資料，讓您大致了解您可能符合資格的貸款金額。
第二步就係抵押貸款預批（Pre-Approved），需要您提交不同文件，更準確的列明借款金額及鎖定利率，並作出條件性的承諾。
按揭貸款小知識 Maggie Yam 22 7 月
買樓除左留意利率外，另一樣值得關注就係提前還款罰金。假如你違反按揭合同，打算在按揭期限前，提早還清全部按揭貸款，你將要支付罰金。又或者你考慮違反你原有的按揭合同以獲取一個較低利率的新合同，你都可以用以下方式去估計潛在的罰款。
而提前還款罰金通常會係以下兩者中較高的一個：
1. 未償還按揭餘額的3個月利息
2. 按揭利率差異（IRD）
假設：
未償還按揭餘額：$200,000
當前利率：6%
剩餘期限（以月計）：5年期中剩餘36個月
你的貸款機構提供的36個月期限按揭的當前公佈利率：4%
大約費用如下：
1. 仍未還款的貸款額3個月利息：$200,000 x 6% x 3/12 個月 = $3,000
2. 按揭利率差異：剩餘按揭餘額 x （你的按揭利率 − 當前按揭利率） x 剩餘期限 = $200,000 x (6% – 4%) x 3 = $12,000
所以，你需要支付$12,000罰款，並可能需要支付行政費用。
按揭貸款小知識 Maggie Yam 22 7 月
買樓時記得要留意返過戶時所需要的成交費用，通常佔房價的2%至4%。結算費用可能包括但不限於：
房地產轉讓稅：過戶所有權嘅費用。對於價值不超過300萬元的屋企，計算方式如下：
– 首20萬的房價1%
– 20萬至不超過200萬的2%
– 超過200萬元的3%
例如，一間價值75萬元的屋企為1.3萬元的稅款($2000+$11,000) 。
首次購屋者、購買新建屋企或者係屋企人轉讓可能有資格獲得稅款減免。
鑑價費用：評估報告主要確認您購買屋企嘅準確價值。貸款公司或需用特定認可的評估師。
預估費用：由$350起
土地測量證書：顯示屋企喺地塊上的確切位置及尺寸同邊界。
預估費用：$500
產權保險：可保護您同您嘅貸款人免受屋企產權嘅問題帶嚟嘅意外損失，例如留置權、欺詐。
預估費用：大約$400
公證或律師費：公證人或律師的服務費用，例如產權搜尋及準備抵押貸款等。
預估費用：$1,000+
房屋保險：銀行或房貸機構通常要求買家購買房屋保險。保險政策必須在交收日當日或之前生效。
預估費用：請向保險公司報價。
調整費用：賣方已經預付超過交收日期的任何費用，例如地稅、水電費或管理費等，會進行調整。
預估費用：取決於賣方對屋企的提前支付。
按揭貸款小知識 Maggie Yam 22 7 月
貸款機構用主要根據兩個重要指標去評估貸款額度：GDSR（毛借貸還款比率）及TDSR（總借貸還款比率）。GDSR用評估基本住房開支在稅前總收入中所佔的百分比（最好唔超過39%）。基本住屋支出包括房貸的本金、利息、地稅、電費及管理費等。TDSR則評估所有債務支付與稅前總收入的百分比（最好唔超過44%），包括其他房貸、汽車貸款和信用卡餘額。
GDSR同TDSR比率亦可以因貸款機構而異。如果您首付至少有20%，您可以選擇通過與信用合作社或其他貸款公司合作來避開壓力測試（MQR）這一障礙，進而獲得更高額度的貸款。
除此之外，不同銀行亦擁有不同的特殊貸款政策，例如新移民政策、自僱人士貸款政策、高淨值貸款政策等，對於收入不足的貸款申請人亦可以提供特殊的貸款解決方案。
假如您的TDSR高於44%，我們作為貸款經紀人會協助您分析怎樣重整你的債務。所以，最重要是與專業的貸款專家進行充分的溝通，幫助您解決貸款需求。
按揭貸款小知識 Maggie Yam 20 7 月
加拿大房貸壓力測試確保即使您的收入下降或利率上升，您也能負擔得起您的抵押貸款，指引您的購房決策。
當您申請抵押貸款時，貸款人將根據金融機構監管局（OSFI）最低測試的合格利率（MQR）檢查您還款能力。目前使用的計算利率為合約利率＋2%，或者5.25%，以較高者為準。
例如，借款人獲得5%的五年固定抵押貸款利率。他們需要證明他們可以以7%的利率（5% + 2%）管理他們的支付。
所以，要通過壓力測試，可以向以下方面著手：
1. 保持良好的信用評分。
2. 降低您的債務負擔比率。
3. 增加您的首付款。
4. 選擇更長的分期償還期。
按揭貸款小知識 Maggie Yam 20 7 月
房貸最著重其中之一，就係您的信用評分。但信用記錄係需要一定時間去積累下來，為提升您的信用評分，可以注意以下幾項關鍵，有助增強信用評分：
1. 確保每次都準時支付所有帳單。如果您預計在支付帳單時遇到困難，請立即與貸方聯絡。
2. 初到埗的加拿大朋友，可考慮先辦張押金信用卡，即向銀行先交付一定的押金，例如$500，然後每月再碌卡還錢。
3. 每月結餘金額要低於30%。例如：如果您的信用額為5000元，平均借款額為1000元，您的信貸使用率為20%。
4. 控制新信用卡或申請貸款時的間隔時間，例如半年至一年，不要只貪圖信用卡的著數而盲目申請。
5. 嘗試申請分期付款令信用記錄更豐富。但如果你打算好快就買樓，就要考慮分期付款的金額會影響房貸的額度，而提前還款並不會對提升信用評分有所幫助。因為信用評分主要考慮到合約內所列明支付的情況，而分期付款是確保每月按時還款才是最佳做法。
6. 只在必要時申請信貸，減少不必要的信用查詢。要明白「硬」查詢同「軟」查詢的分別。「硬」查詢即所有查看您的信用紀錄的人，如信用卡、租房或就業申請，並可能影響您的分數。「軟」查詢即是像自己查詢自己的信用記錄，不會影響您的信用評分的查詢。
通過仔細實施這些策略，您可以增強您的信用評分。
按揭貸款小知識 Maggie Yam 20 7 月
開放式抵押貸款提供更多靈活的提前還款選擇，允許您隨時提前還款，而無需承擔提前還款罰款，甚至可以提前解除合同。然而，這種自由通常伴隨著比封閉式抵押貸款更高的利率，導致每月付款較高。
相反，封閉式抵押貸款利率通常低於相同年期的開放式房屋貸款，可能允許您每年提前償還少量的本金，而不收取額外費用。但如果您超出這些限制，將會被收取罰款。
按揭貸款小知識 Maggie Yam 20 7 月
固定利率抵押貸款鎖定您的利率，整個期間提供穩定性。例如，以5%的5年固定利率抵押貸款為例，您將支付該利率直到期滿。
另外，浮動利率抵押貸款通常最初提供較低的利率，但伴隨著波動。假設，3年浮動利率抵押貸款，利率為6.30%（加拿大銀行基準利率7.2%減去0.9%）。利率可能根據經濟因素和加拿大銀行的基準利率而變化。如果基準利率上升，您的付款將增加；如果基準利率下降，您的付款將減少。
