按揭貸款小知識

固定利率 VS 浮動利率
開放式VS封閉式房屋貸款
按揭「時間」詞彙
房貸壓力測試
評估您的貸款額度
提前還款罰金
提升您的信用評分

固定利率 VS 浮動利率

固定利率抵押貸款鎖定您的利率,整個期間提供穩定性。例如,以5%的5年固定利率抵押貸款為例,您將支付該利率直到期滿。

另外,浮動利率抵押貸款通常最初提供較低的利率,但伴隨著波動。假設,3年浮動利率抵押貸款,利率為6.30%(加拿大銀行基準利率7.2%減去0.9%)。利率可能根據經濟因素和加拿大銀行的基準利率而變化。如果基準利率上升,您的付款將增加;如果基準利率下降,您的付款將減少。

開放式VS封閉式房屋貸款

開放式抵押貸款提供更多靈活的提前還款選擇,允許您隨時提前還款,而無需承擔提前還款罰款,甚至可以提前解除合同。然而,這種自由通常伴隨著比封閉式抵押貸款更高的利率,導致每月付款較高。

相反,封閉式抵押貸款利率通常低於相同年期的開放式房屋貸款,可能允許您每年提前償還少量的本金,而不收取額外費用。但如果您超出這些限制,將會被收取罰款。

按揭「時間」詞彙

分期償還期限 (Amortization)
分期償還期限指您選擇按揭貸款的時間長度。按揭貸款通常有25年及30年的分期償還期限。但是償還期限也可以短到15年。通常分期償還期限越長,每月還款就越少。但分期償還期限越長,利息支出就越高。如果可能的話,可選擇附加(一次性還款)還款,來減少總利息費用。

按揭期限 (Term)
按揭期限是選擇和確定選項的時間長度,這些選項包括利率等。按揭期限短的可能只有六個月或者長的可以達到五年或更長。到期後,您可以按照當時利率重新協商,選擇相同或另外的選項。

還款時間表 (Payment)
您可以選擇每月還款一次、每月還款兩次、每兩周還款一次或每周還款一次。您還可以選擇提高還款速度。通常,這意味著每年多還一個月的還款金額。

房貸壓力測試

加拿大房貸壓力測試確保即使您的收入下降或利率上升,您也能負擔得起您的抵押貸款,指引您的購房決策。

當您申請抵押貸款時,貸款人將根據金融機構監管局(OSFI)最低測試的合格利率(MQR)檢查您還款能力。目前使用的計算利率為合約利率+2%,或者5.25%,以較高者為準。

例如,借款人獲得5%的五年固定抵押貸款利率。他們需要證明他們可以以7%的利率(5% + 2%)管理他們的支付。

所以,要通過壓力測試,可以向以下方面著手:

1. 保持良好的信用評分。
2. 降低您的債務負擔比率。
3. 增加您的首付款。
4. 選擇更長的分期償還期。

評估您的貸款額度

貸款機構用主要根據兩個重要指標去評估貸款額度:GDSR(毛借貸還款比率)及TDSR(總借貸還款比率)。GDSR用評估基本住房開支在稅前總收入中所佔的百分比(最好唔超過39%)。基本住屋支出包括房貸的本金、利息、地稅、電費及管理費等。TDSR則評估所有債務支付與稅前總收入的百分比(最好唔超過44%),包括其他房貸、汽車貸款和信用卡餘額。

GDSR同TDSR比率亦可以因貸款機構而異。如果您首付至少有20%,您可以選擇通過與信用合作社或其他貸款公司合作來避開壓力測試(MQR)這一障礙,進而獲得更高額度的貸款。

除此之外,不同銀行亦擁有不同的特殊貸款政策,例如新移民政策、自僱人士貸款政策、高淨值貸款政策等,對於收入不足的貸款申請人亦可以提供特殊的貸款解決方案。

假如您的TDSR高於44%,我們作為貸款經紀人會協助您分析怎樣重整你的債務。所以,最重要是與專業的貸款專家進行充分的溝通,幫助您解決貸款需求。

提前還款罰金

買樓除左留意利率外,另一樣值得關注就係提前還款罰金。假如你違反按揭合同,打算在按揭期限前,提早還清全部按揭貸款,你將要支付罰金。又或者你考慮違反你原有的按揭合同以獲取一個較低利率的新合同,你都可以用以下方式去估計潛在的罰款。

而提前還款罰金通常會係以下兩者中較高的一個:

1. 未償還按揭餘額的3個月利息

2. 按揭利率差異(IRD)

假設:

未償還按揭餘額:$200,000

當前利率:6%

剩餘期限(以月計):5年期中剩餘36個月

你的貸款機構提供的36個月期限按揭的當前公佈利率:4%

大約費用如下:

1. 仍未還款的貸款額3個月利息:$200,000 x 6% x 3/12 個月 = $3,000

2. 按揭利率差異:剩餘按揭餘額 x (你的按揭利率 − 當前按揭利率) x 剩餘期限 = $200,000 x (6% - 4%) x 3 = $12,000

所以,你需要支付$12,000罰款,並可能需要支付行政費用。

提升您的信用評分

提升您的信用評分

房貸最著重其中之一,就係您的信用評分。但信用記錄係需要一定時間去積累下來,為提升您的信用評分,可以注意以下幾項關鍵,有助增強信用評分:

1. 確保每次都準時支付所有帳單。如果您預計在支付帳單時遇到困難,請立即與貸方聯絡。

2. 初到埗的加拿大朋友,可考慮先辦張押金信用卡,即向銀行先交付一定的押金,例如$500,然後每月再碌卡還錢。

3. 每月結餘金額要低於30%。例如:如果您的信用額為5000元,平均借款額為1000元,您的信貸使用率為20%。

4. 控制新信用卡或申請貸款時的間隔時間,例如半年至一年,不要只貪圖信用卡的著數而盲目申請。

5. 嘗試申請分期付款令信用記錄更豐富。但如果你打算好快就買樓,就要考慮分期付款的金額會影響房貸的額度,而提前還款並不會對提升信用評分有所幫助。因為信用評分主要考慮到合約內所列明支付的情況,而分期付款是確保每月按時還款才是最佳做法。

6. 只在必要時申請信貸,減少不必要的信用查詢。要明白「硬」查詢同「軟」查詢的分別。「硬」查詢即所有查看您的信用紀錄的人,如信用卡、租房或就業申請,並可能影響您的分數。「軟」查詢即是像自己查詢自己的信用記錄,不會影響您的信用評分的查詢。

通過仔細實施這些策略,您可以增強您的信用評分。